Miten taloyhtiölaina

Harkinnassa on uusi koti taloyhtiöstä, jolla on lainaa. Kannattaako taloyhtiölaina maksaa pois vai pitäisikö sitä mieluummin lyhentää kuukausittaisella rahoitusvastikkeella? Entä minkälaisia asioita ostovaiheessa kannattaa ottaa huomioon?

Vanhoissa taloyhtiöissä lainaa tarvitaan isompiin remontteihin kuten putki-, julkisivu- ja ikkunakunnostusurakoihin tai suurempiin energiauudistuksiin esimerkiksi yhtiön siirtyessä maalämpöön. Taloyhtiölle on saattanut kertyä useampiakin eri lainoja, kun erilaisia peruskorjauksia on tehty vuosien saatossa. Uudiskohteissa sen sijaan lainaa on lähes aina, joitakin poikkeuksia lukuun ottamatta.

Mitä ostajan kannattaa huomioida?

Kun on ostamassa asuntoa lainarahoitetusta uudiskohteesta, kannattaa lainaehtoihin tutustua huolella. Uudiskohteissa lainaa lyhennetään tyypillisesti vasta muutaman vuoden kuluttua, joten kustannuslaskelmat kannattaa tehdä tarkoin.

Kun lyhennykset tulevat maksettavaksi, kuukausittainen maksuerä rahoitusvastikkeineen voi olla huomattavasti aiempia asumiskuluja suurempi.Tämä kannattaa ottaa huomioon jo ostovaiheessa, etteivät tulevien vuosien asumiskustannukset pääse yllättämään.

Mikäli kohde on rakennuttamisvaiheen suojajärjestelmään kuuluva eli niin sanottu RS-kohde, myös RS-taloussuunnitelman lainaehtoihin sekä yhtiöjärjestykseen kannattaa tutustua tarkasti. Näin selviää, jos taloyhtiö vaatii lainanlyhennysvakuuksia maksettavaksi ennakkoon – uudiskohteissa muutaman kuukauden lainanlyhennykset saatetaan periä ostovaiheessa etukäteen, jotta tulevien erien suoritukset on näin joksikin aikaa turvattu.

Lainaosuudet voivat vaihdella huoneistoittain

Jos asuntoa on ostamassa vanhasta taloyhtiöstä, kannattaa selvittää, onko taloyhtiöllä useita eri lainoja ja kuinka paljon lainaosuutta osakkeisiin kohdistuu yhteensä. Lisäksi ostovaiheessa kannattaa olla tarkkana siitä, onko lähiaikoina tehty remontteja, joiden lainaosuutta ei vielä ole jyvitetty huoneistoille. Tällöin kokonaiskustannukset eivät ole vielä realisoituneet rahoitusvastikkeeksi.

On hyvä tutustua myös siihen, miten lainaosuudet jakautuvat huoneistokohtaisesti: jos lainoitusta on haettu esimerkiksi hissiremonttiin, saattavat osakekohtaiset lainaosuudet vaihdella asumiskerroksen mukaan.

Mikäli asuntoa on ostamassa sijoitusmielessä, kannattaa tilinpäätöksestä tarkistaa, onko laina tuloutettu vai rahastoitu. Sijoittajan näkökulmasta tuloutettua lainaa pidetään yleensä parempana vaihtoehtona, sillä tällöin vastikekuluja voi vähentää verotuksessa heti. Mikäli laina on rahastoitu, voi kulut lisätä hankintamenoihin vasta kun asuntoa aikanaan myy.

Oma laina vai taloyhtiölaina?

Ostipa asuntoa uudiskohteesta tai vanhasta taloyhtiöstä, on järkevää punnita, maksaako taloyhtiölainan pois omalla pankkilainalla vai lyhentääkö sitä kuukausittain rahoitusvastikkeella. Molemmissa vaihtoehdoissa on puolensa.

Taloyhtiölaina on valmiiksi neuvoteltu laina eikä sen ehtoihin voi vaikuttaa samalla tavalla kuin oman henkilökohtaisen lainan. Henkilökohtaisen lainan korko voikin olla taloyhtiölainan korkoa edullisempi ja omaan asuntolainaan voi usein neuvotella sopivan suuruisen kuukausilyhennyksen lisäksi esimerkiksi lyhennysvapaita kuukausia.

Taloyhtiölainaa lyhennetään tietyn kuukausittaisen summan verran, eikä lyhennyserän suuruuteen voi itse vaikuttaa. Vaikka henkilökohtaisen lainan ehtoihin pääseekin jonkin verran vaikuttamaan, oma laina vaatii toisaalta aina maksukykyselvityksen ja tarvittavat vakuudet. Taloyhtiön laina ei sen sijaan vaadi pankin maksukykyselvitystä.

Taloyhtiölainan riskinä pidetään sitä, että jos joku osakkaista jättää oman lyhennysosuutensa maksamatta, maksulaiminlyönnit jäävät muiden osakkaiden maksettavaksi. Tämän takia taloyhtiössä on viisasta seurata kuukausittain vastikkeiden maksua, jotta tilanteeseen voidaan puuttua. Olipa kyse uudiskohteesta tai vanhemmasta taloyhtiöstä, yhtiö voi kuitenkin ottaa huoneiston haltuunsa ja kattaa maksurästit esimerkiksi vuokraamalla asunnon. Osakas voi myös itse myydä huoneistoon kuuluvat osakkeet hallintaanoton aikana. Tällöin yhtiöllä on oikeus kuitata velat myyntihinnasta. Tilanne voi myös päätyä siihen, että asunto joudutaan ulosoton toimesta myymään.

Taloyhtiölainaa lyhennetään kuukausittaisella rahoitusvastikkeella. Jos osakekohtaisen osuuden haluaa maksaa kokonaan tai osittain pois, se onnistuu yleensä ilman kuluja pari kertaa vuodessa pankin kanssa sovittujen lainaehtojen mukaisesti.