Asuntomarkkina­katsaus

Toimivilla asuntomarkkinoilla ostajan pitäisi pystyä arvioimaan kauppahinnan lisäksi myös tulevia asumiskustannuksia. Rakennuskannan ikääntyessä ja energiakustannusten noustessa energiatehokkuudesta on tullut yhä tärkeämpi osa tätä kokonaisuutta. Haastavassa markkinassa korostuu myös tiedon läpinäkyvyys: ostajan on voitava arvioida, millaisia kustannuksia ja investointitarpeita kauppahinnan taakse voi kätkeytyä. 

Energiatodistus tekee asunnon energiatehokkuudesta vertailukelpoista ja auttaa arvioimaan, millaisia kustannuksia kauppahinnan taakse voi kätkeytyä. Energiatehokas rakennus on yleensä edullisempi ylläpitää, kun taas heikko energiatehokkuus voi merkitä suurempia asumismenoja ja tulevia energiaremontteja. Vaikutus voi näkyä myös asunnon myytävyydessä: Nordean selvityksen mukaan heikko energialuokka pidentää myyntiaikaa keskimäärin 14 päivällä. 

”Asuinrakennuksille laadittujen energiatodistusten määrä on vakiintunut viime vuosina noin 45 000–55 000 todistukseen vuodessa. Ennen vuotta 2023 todistuksia laadittiin selvästi vähemmän. Kehitystä on vauhdittanut erityisesti energiatodistusten yleistyminen vanhemmassa rakennuskannassa. Vuoden 2025 lopussa rekisterissä oli lähes 320 000 voimassa olevaa energiatodistusta, ja todistus löytyi noin kahdelta kolmesta kerrostalolta Varken mukaan. Kun satojatuhansia rakennuksia arvioidaan samalla mittarilla, energialuokka toimii jo yhtenä asuntomarkkinoiden yhteisistä vertailutekijöistä sijainnin, pinta-alan ja rakennusvuoden rinnalla”, toteaa Huoneistokeskuksen toimitusjohtaja Marina Salenius. 

”Energialuokitukset tekevät näkyväksi sen, kuinka voimakkaasti rakennusten energiatehokkuus on parantunut. Energiatodistusrekisterissä 2020-luvulla valmistuneista rakennuksista lähes 98 % kuuluu A- tai B-luokkaan, kun 2000-luvun rakennuksissa vastaava osuus on vain noin 16 %. Selvä murros tapahtui 2010-luvulla, jolloin A- ja B-luokkien osuus nousi jo 75 prosenttiin. Korkeasta energialuokasta on siten tullut uudessa rakennuskannassa käytännössä normi. Asunnon ostajalle ero näkyy ennen kaikkea arvioitavissa asumiskustannuksissa ja tulevissa investointitarpeissa. Mitä vanhemmasta rakennuksesta on kyse, sitä tärkeämpää on selvittää, miten rakennuksen energiatehokkuutta on parannettu ja millaisia energiaremontteja taloyhtiöllä voi olla edessään”, Salenius jatkaa.

Vanhojen asuinkerrostalojen energiaremonteissa ei ole kyse vain korjaustarpeista, vaan myös taloyhtiön mahdollisuuksista rahoittaa tarvittavat investoinnit. Haaste korostuu matalan hintatason alueilla, joilla asuntojen vakuusarvot eivät aina riitä remonttien rahoittamiseen. Korjausten lykkääminen voi käynnistää kielteisen kierteen. Ongelma on tunnistettu myös valtionhallinnossa, sillä ympäristöministeriö valmistelee tukimekanismia heikon energialuokan taloyhtiöiden energiaremontteihin alueilla, joilla asuntojen hinnat ja vakuusarvot ovat matalia. Ostajan kannattaakin tarkastella energialuokkaa yhdessä taloyhtiön korjaustarpeiden ja taloudellisen tilanteen kanssa. 

Hyvä kunto lyö leiville

Energialuokka ei yksin ratkaise asunnon arvoa, vaan täydentää sijainnista, rakennuksen iästä ja kunnosta saatavaa tietoa. Sijainti vaikuttaa asunnon hintaan kaikkein eniten. Kaupungin sisällä hintaerot voivat myös olla huomattavia. Helsingissä vanhojen kerrostalokaksioiden keskimääräinen neliöhinta on korkeimmalla kalleusalueella* lähes kolminkertainen uloimpaan lähiövyöhykkeeseen verrattuna. Edullisimmilla alueilla, erityisesti Helsinki 4 -alueella, hintataso on lähempänä Helsingin seudun pienempien kuntien kuin Helsingin keskimääräistä hintatasoa.

Sijainti määrittää pitkälti asunnon hintatason, mutta samalla alueella kohteita erottavat toisistaan rakennusvuosi, kunto sekä taloyhtiössä tehdyt ja suunnitellut remontit. Nordean mukaan rakennusvuosi on sijainnin jälkeen toiseksi merkittävin hintatekijä. Hintaa tukevat ominaisuudet nopeuttavat usein myös kaupankäyntiä: esimerkiksi vuonna 2022 valmistunut asunto myydään keskimäärin 30 päivää nopeammin kuin vuonna 2005 valmistunut. Alueen keskimääräinen neliöhinta antaa siten vain lähtökohdan asunnon arvon määrittämiselle. 

Viimeisten viiden vuoden hintakehitys osoittaa, että asunnon eri ominaisuudet ovat vaikuttaneet eri tavoin siihen, kuinka paljon hinnat ovat laskeneet. Erityisesti asunnon kunnon merkitys on korostunut haastavassa markkinassa. Hyväkuntoisesta asunnosta maksetaan keskimäärin 22 % enemmän kuin tyydyttäväkuntoisesta. Hyväkuntoinen asunto myös myydään keskimäärin 18 päivää nopeammin. Hyväkuntoiset asunnot ovat myös säilyttäneet arvonsa paremmin hintojen laskiessa. Tämä muistuttaa asunnon ja taloyhtiön suunnitelmallisen kunnossapidon merkityksestä: hyvä kunto parantaa asumisen laatua, helpottaa asunnon myyntiä ja voi tukea sen arvon säilymistä myös pehmeässä markkinassa.  

Eteenpäin kivi vielä kengässä

Yksittäisen asunnon ominaisuudet vaikuttavat sen hintaan ja myyntiaikaan, mutta koko markkinan elpyminen näkyy tyypillisesti asuntokaupan vilkastumisena. Päivittyneiden ja tarkistettujen tietojen perusteella asuntokauppa on ollut aiemmin arvioitua vilkkaampaa, vaikka käytettyjen asuntojen kauppamäärä jäi tammi–lokakuussa koko maassa vielä 5,4 prosenttia vuoden takaisesta. 

Helsinki on ollut kuluvan vuoden asuntokaupan selvä valopilkku ja suurista kaupungeista ainoa, jossa kauppamäärä kasvoi: tammi–lokakuussa kauppoja tehtiin 1,4 % enemmän kuin vuotta aiemmin. Myönteisiä merkkejä on nähty myös koko maan hintakehityksessä. Tilastokeskuksen mukaan käytettyjen osakeasuntojen hinnat nousivat syyskuussa 1,0 % edellisestä kuukaudesta. Kehitys tukee viime kuun markkinakatsauksessamme esittämää havaintoa: vaikka hinnat ovat yhä alempana kuin vuotta aiemmin, vuoden alusta tarkasteltuna ne ovat pysyneet vakaana. Hintojen trendinomainen lasku näyttää siis ainakin toistaiseksi pysähtyneen. 

”Asuntomarkkinan kokonaiskuvaa on aina syytä tarkastella usean tunnusluvun avulla. Tarkistetut kauppamäärät kertovat kaupankäynnin olleen aiemmin arvioitua vilkkaampaa, ja hintakehitys antaa viitteitä markkinan vakautumisesta. Kuluttajien heikko luottamus on kuitenkin yhä kivi asuntomarkkinoiden kengässä. Luottamus heikkeni jälleen lokakuussa työmarkkinoihin liittyvien huolien kasvaessa. Samaan aikaan talouden elpyminen on jatkunut syksyn edetessä kohti koillista, mikä antaa varovaisen myönteisen signaalin myös asuntomarkkinoille. Pysyvämpi elpyminen edellyttää kuitenkin, että talouden kohentuminen alkaa näkyä selvemmin työllisyydessä ja kotitalouksien luottamuksessa”, Salenius arvioi. 

*=Helsingin kalleusalueet kartalla: 

Artikkeli kysymys ja vastaus -muodossa

Lisätietoja:

Marina Salenius

Toimitusjohtaja – KTM, LKV 040 738 1776 marina.salenius@huoneistokeskus.fi

Luvut perustuvat KVKL:n ylläpitämään Hintaseurantapalveluun, Suomen pankin sekä Tilastokeskuksen aineistoihin ja tilastoihin. Lokakuun kauppaluvut haettu 9.11.2026. 

https://kiinteistonvalitysala.fi/
https://stat.fi/fi
https://www.suomenpankki.fi/