Asuntomarkkina­katsaus:

Korkotasolla on keskeinen vaikutus Suomen asuntomarkkinoiden ja asuntorakentamisen suhdannevaihteluihin. Euroopan keskuspankin koko euroalueen hintavakaustavoitteen pohjalta määrittämä korkotaso ei kuitenkaan aina vastaa Suomen talouden tai asuntomarkkinoiden tarpeita. Korkojen muutokset heijastuvatkin Suomessa nopeasti asuntolainojen kysyntään. Tämä ei ole yllättävää, sillä noin 95 % asuntolainakannasta on sidottu euribor-korkoihin, kun kiinteäkorkoisten tai pankkien omiin viitekorkoihin sidottujen lainojen osuus on vain noin 5 %. Euroalueella yhtä tiheä korontarkistus kuin Suomessa ei ole yleistä, vaan asuntolainoissa käytetään usein pitkiä kiinteitä korkoja. Erityisesti Saksassa ja Ranskassa, jotka kuuluvat euroalueen suurimpiin asuntolainamarkkinoihin, lainojen hinnoittelu perustuu pitkien korkojen kehitykseen, ja PTT:n mukaan tyypillinen viitekorko on 10 vuoden korko.

Asuntolainakeskustelun keskiössä ovat olleet euriborit, sillä ne ovat suomalaisten asuntolainojen yleisin viitekorko. Vähemmälle huomiolle ovat jääneet lainamarginaalit, jotka puolestaan heijastavat pankkien näkemyksiä luottoriskeistä ja kilpailutilanteesta. Marginaalien nousu kertoo tyypillisesti luotonannon kiristymisestä, kun taas lasku viittaa luottoehtojen kevenemiseen. Uusien asuntolainojen keskimääräiset *laskennalliset korkomarginaalit ovat olleet viimeiset vuodet laskussa, mikä kertoo pankkien pyrkimyksestä houkutella asuntolaina-asiakkaita aiempaa kilpailukykyisemmillä ehdoilla.

“Asuntolainan marginaali heijastaa pankin arviota lainaan liittyvistä riskeistä. Marginaali määräytyy aina asiakas- ja tapauskohtaisesti, minkä vuoksi se voi vaihdella merkittävästi myös pankkien välillä. Viimeisten vuosien aikana marginaalit ovat olleet laskussa, eikä niiden kehityksessä täten näy merkkejä siitä, että pankit olisivat hinnoitelleet asuntolainoihin aiempaa suurempia luottoriskejä. Asuntoluottomarkkinoilla pankkien kilpailu on yksi tärkeimmistä marginaaleja painavista tekijöistä, ja tilastojen perusteella pankit kilpailevat tällä hetkellä aktiivisesti uusista asuntolaina-asiakkaista”, summaa Huoneistokeskuksen toimitusjohtaja Marina Salenius. 

Suomalainen karttaa riskiä – paitsi asuntolainoissa

Vaihtuvakorkoiset asuntolainat ovat Suomessa huomattavasti yleisempiä kuin monissa muissa euromaissa, mikä näkyy myös asuntolainakannan korkokehityksessä. Myös tämän takia suomalaistalouksien taloudellinen epävarmuus on monia muita eurooppalaisia kotitalouksia suurempi. Tosin vaihtuvakorkoisten asuntolainojen suosiminen on ollut perusteltua peräpeiliin katsoen: suomalaiset asuntovelalliset ovat euroaikana maksaneet keskimäärin huomattavasti matalampaa korkoa kuin euroalueella keskimäärin. Asuntolainakannan keskikorko vuosina 2003–2023 oli Suomessa keskimäärin 2,28 %, kun vastaava korko euroalueella oli 3,42 %, kertoo Suomen Pankki.

Nollakorkovuosina kiinnostus kiinteäkorkoisia asuntolainoja kohtaan oli vähäistä, mutta korkojen nousu on lisännyt niiden tarjoaman ennustettavuuden houkuttelevuutta. Kiinteäkorkoisten lainojen osuus uusista asuntolainoista onkin kasvanut nollakorkoaikaan verrattuna, vaikka suosion huippuvuosista ollaan edelleen perässä. Vielä vuoden 2012 alussa kiinteäkorkoisten lainojen osuus oli lähes 10 prosenttia uusista asuntolainoista Suomen Pankin tilastojen mukaan. Mikäli korkoepävarmuus jatkuu odotettua pidempään, kiinteäkorkoiset lainat voivat kasvattaa markkinaosuuttaan edelleen, joskin maltillisesti.

Viime vuosien korkoliikkeet ovat korostaneet korkoriskien hallinnan merkitystä kotitalouksille. Tämä on näkynyt muun muassa korkosidonnaisuuden valinnoissa. Esimerkiksi 3 ja 6 kuukauden euriboreihin sidottujen lainojen osuus on kasvanut matalien korkojen aikaan verrattuna. Lisäksi noin viidesosalle asuntolainakannasta on sovittu erillinen korkosuojaus, kuten korkokatto, ja kun mukaan lasketaan myös kiinteäkorkoiset sekä tasaeräiset lainat, koronnousulta suojattujen lainojen osuus kasvaa selvästi. Korkoriskeihin voikin varautua monin tavoin. Erillisten korkosuojausten lisäksi riittävä taloudellinen puskuri auttaa varautumaan korkojen noususta aiheutuviin lisäkustannuksiin, ja moni onkin valinnut tämän vaihtoehdon. Kokonaisuutena suomalaiset asuntovelalliset ovatkin Suomen Pankin arvion mukaan selvinneet korkojen normalisoitumisesta ja lainanhoitomenojen kasvusta pääosin hyvin. Kotitalouksien hoitamattomat lainat ovat pysyneet vähäisinä.  

Hätäilemällä harvoin syntyy parhaita ratkaisuja 

Nollakorot pitivät juhlat käynnissä asuntomarkkinoilla vuosien ajan. Kun musiikki vaikeni ja boolimalja tyhjeni, moni kotitalous joutui kohtaamaan korkokrapulan todellisuuden. Suomen asuntomarkkinat ovatkin kokeneet syvimmän laskusuhdanteensa sitten 1990-luvun alun laman. Vanhojen asuntojen hinnat ovat laskeneet usean vuoden ajan, ja kauppamäärät ovat jääneet selvästi tavanomaista alhaisemmiksi. Kesäkuussa 2026 käytettyjen asuntojen kauppamäärä oli 18,1 % pienempi kuin vuotta aiemmin, ja vuoden ensimmäisellä puoliskolla kauppamäärät laskivat 12,8 % edellisvuodesta.

Monella tapaa nykyinen markkinatilanne on kuitenkin terveempi kuin asuntomarkkinoiden ylikuumentuneet vuodet, jolloin asuntoja ostettiin kiireessä ja poikkeuksellisen korkeilla hinnoilla. Ensiasunnon ostajille tilanne voi tarjota houkuttelevia mahdollisuuksia, sillä ostopäätöstä ei tarvitse tehdä hätiköiden eikä riippuvaisena oman asunnon myynnistä. Myös asunnonvaihtajan näkökulmasta on hyvä huomioida, että ostettavien kohteiden hinnat ovat usein maltillisempia kuin hintahuippujen aikaan, mikä tasapainottaa kokonaisuutta.

Korkojen normalisoituminen palauttaa asuntomarkkinat perusasioiden äärelle. Asunnon ostajan on syytä kiinnittää huomiota kohteen laatuun, sijaintiin sekä alueen pitkän aikavälin kehitysnäkymiin, kuten väestökehitykseen, työllisyyteen, palveluihin ja liikenneyhteyksiin. Näiden tekijöiden kehitys heijastuu kohteen arvoon ja sen pitkän aikavälin potentiaaliin. Jos näissä tekijöissä on tapahtunut muutoksia, nykyinen markkinatilanne voi olla myös hyvä hetki tarkastella omaa rahoitusta ja kilpailuttaa asuntolainan marginaali.

“Asuntolainan marginaalien asettaminen perustuu kokonaisvaltaiseen harkintaan. Marginaalia voi olla perusteltua neuvotella alaspäin esimerkiksi silloin, kun oma tulotaso on noussut tai asuntoon on tehty arvoa nostavia remontteja. Myös asuinalueen kehitys, kuten liikenneyhteyksien paraneminen tai palveluiden lisääntyminen, voi vahvistaa perusteluja marginaalin tarkistamiselle. Samoin tilanne, jossa lainan nostamisesta on kulunut pidempi aika eikä lainaa ole aiemmin kilpailutettu. Kilpailutus voi olla vaivan arvoista, mutta sen hyöty tulisi aina suhteuttaa mahdollisiin pankin perimiin muutosmaksuihin”, muistuttaa Salenius.

Artikkeli kysymys ja vastaus -muodossa

Lisätietoja:

Marina Salenius

Toimitusjohtaja – KTM, LKV 040 738 1776 marina.salenius@huoneistokeskus.fi

Luvut perustuvat KVKL:n ylläpitämään Hintaseurantapalveluun, Suomen Pankin, Ylen, sekä Hypon aineistoihin ja tilastoihin. Kesäkuun kauppaluvut haettu 20.7.2026.

*=Laskennallinen korkomarginaali on laskettu uusien lainojen painotetun keskikoron ja viitekorkojen painotetun keskikoron erotuksena. Lainat eivät sisällä tili- ja korttiluottoja eikä repoja. Marginaalin laskennassa ei ole vähennetty sovittuun vuosikorkoon vaikuttavien korkosuojausten kustannuksia.