Asuntomarkkinakatsaus:

Kotitalouksien velkaantumisen rakenne on muuttunut viime vuosikymmeninä. Siinä missä 2000-luvun alussa kasvu tuli pääasiassa perinteisistä asuntolainoista, vuoden 2013 jälkeen painopiste on siirtynyt yhä enemmän taloyhtiölainoihin. Taloyhtiölaina on pankilta otettu asunto-osakeyhtiön laina, joka on otettu joko rakentamista (uudiskohdelaina) tai korjausta rahoittamaan (korjauslaina). Sen tarkoituksena on tehdä investointi, josta hyödytään ja joka maksetaan takaisin pitkällä aikavälillä. Vaikka taloyhtiöt tilastoidaan yrityssektoriin, suuri osa niiden veloista on käytännössä kotitalouksien vastuulla. Haastavassa taloustilanteessa taloyhtiölainakannan kasvu onkin herättänyt pitkään huolta kotitalouksien todellisesta velkaantumistasosta. 

Taloyhtiölainojen kasvu ei itsessään ole aina huono asia, koska se kertoo rakennusinvestoinneista, eli myös varallisuuden kertymisestä. Säännöllisesti toteutetut ja ennakoidusti suunnitellut korjaukset ehkäisevät suurempien vaurioiden syntyä, mikä on taloudellisesti huomattavasti edullisempaa kuin laajat ja yllättävät remontit. Taloyhtiölainojen maksurästeissä on kuitenkin havaittu selkeää kasvua. Suomen Pankin uusimmista tilastoista ilmenee, että helmikuussa taloyhtiölainojen maksurästit ovat kasvaneet kuudessa suurimmassa kaupungeissa 189 % ja suurten kaupunkien ulkopuolella 158 % vuoden takaisesta. Haastavassa taloustilanteessa asunnon ostajan on entistä tärkeämpää perehtyä huolellisesti taloyhtiön tietoihin ennen ostopäätöstä. 

”Taloyhtiölainoilla on keskeinen rooli sekä uudistuotannossa että korjausrakentamisessa, eikä niissä ole lähtökohtaisesti ongelmaa, kunhan osakkaat pystyvät hoitamaan velvoitteensa. Vallitsevassa markkinatilanteessa asunnonostajan on kuitenkin entistä tärkeämpää perehtyä isännöitsijäntodistukseen, tilinpäätökseen ja korjaussuunnitelmaan taloyhtiön talouden arvioimiseksi. Olennaista on myös varmistaa, että asumiskustannukset pysyvät hallinnassa muuttuvissa olosuhteissa. Tähän liittyy lyhennysvapaiden yleistyminen: uudiskohteissa pitkät lyhennysvapaat ovat olleet yleisiä, mutta ne voivat samalla peittää todellisen asumiskustannustason, joka konkretisoituu vasta lyhennysten käynnistyessä. Tilastojen mukaan lyhennysvapaita käytetään nyt taloyhtiölainoissa yhä useammin myös vanhemmissa taloyhtiöissä, mikä korostaa tarvetta arvioida kustannusten kehitystä erityisesti korkojen ja vastikkeiden muuttuessa”, summaa Huoneistokeskuksen toimitusjohtaja Marina Salenius. 

Ostohousut jäivät vielä hetkeksi kaappiin 

Negatiivinen vire leimaa tällä hetkellä asuntomarkkinaa. Taustalla painavat kuluttajien poikkeuksellisen heikot markkinatunnelmat, jotka heijastuvat suoraan ostoaikeisiin. Huhtikuun Tilastokeskuksen julkaisu asunnon ostoaikeista sai runsaasti mediahuomiota, eikä syyttä: asunnon ostoa suunnittelevien osuus painui historiallisen matalalle tasolle, ja vastaavia lukemia on nähty viimeksi 1990-luvun lopulla.  

Alavireiset markkinatunnelmat heijastuvat myös asuntojen myyntitilastoihin, joissa alkuvuosi on edennyt varovaisissa merkeissä. Tammi–huhtikuun vanhojen asuntojen kauppamäärät ovat jääneet viime vuoden tasoa alemmiksi (-10,7 %). Huhtikuussa laskua kertyi -17,3 % viime vuoteen verrattuna. 

Haaleita kevään merkkejä on kuitenkin havaittavissa. Vaikka kauppamäärien vuosimuutokset ovat pysyneet miinusmerkkisinä, näkyy hiljaisen talvisesongin väistyminen myyntiajoissa. Myyntiajat tyypillisesti lyhenevät kevään edetessä.  

Tammikuuhun verrattuna kerrostaloasuntojen myyntiajat ovat nopeutuneet koko maassa. Pääkaupunkiseudulla myyntiaika lyhentyi huhtikuussa 15 päivää ja muualla Suomessa 8 päivää tammikuuhun verrattuna. Myyntiaikojen lyheneminen on omiaan lisäämään pientä optimismia asuntomarkkinan ympärille.  

Ensiasunnon ostajien paluuta odotetaan kuin kuuta nousevaa 

Asuntokaupan laajemman piristymisen kannalta olisi tärkeää saada ensiasunnon ostajat takaisin markkinoille, sillä ensimmäinen asuntokauppa käynnistää usein positiivisen ketjun myös muissa asunnoissa. Näkymät ensiasunnon ostajien aktivoitumiselle ovat parantuneet tulevien ASP-järjestelmän uudistusten myötä, mutta epävarmuustekijöitä on edelleen paljon eikä kehitys ole vielä näkynyt selvästi ostajien liikkeellelähtönä.  

Ensiasunnon ostajien aktiivisuutta ennakoiva ASP-tilien avausmäärä on pysynyt viime vuosina maltillisena. Voimaan tulevat ASP-uudistukset ovat kuitenkin askel oikeaan suuntaan, sillä niiden tavoitteena on lisätä nuorten mahdollisuuksia ja joustavuutta ensiasunnon hankinnassa.  

Ensiasunnon ostajien lisäksi markkina kaipaa myös yksityisasuntosijoittajien paluuta. Yksityissijoittajat ovat pysytelleet pitkään asuntokaupan sivussa: korkojen nousu alkoi heikentää sijoitusasuntojen tuotto-odotuksia ja markkina-arvoja jo vuonna 2022, eikä vaisu vuokrakehitys ole kannustanut paluuseen. Sijoittajien paluu markkinoille on ollut odotettua hitaampaa, mikä näkyy uusien nostettujen sijoitusasuntolainojen kehityksessä. Asuntosijoittajien nostamien sijoituslainojen trendi on pysynyt vaakalennossa, eikä selvää elpymistä ole nähty. 

“Sijoittajien ja ensiasunnon ostajien laajempaa paluuta odotellessa markkina tarjoaa edelleen houkuttelevia mahdollisuuksia asuntoa etsiville. Erityisesti vallitseva työmarkkinatilanne on yksi tekijä, joka muovaa kuluttajien käsitystä talouden suunnasta. Toisaalta Hypon mukaan työmarkkinoiden tilanne on kaksijakoinen. Vaikka työttömyys on noussut korkeaksi, palkkasummien kehitys kertoo monen työpaikkansa säilyttäneen pärjänneen vaikeassa suhdanteessa kohtuullisesti. Työssä pysyneiden ostovoima vahvistuu yhä palkankorotusten ylittäessä inflaation. Työmarkkinoiden ohuet positiiviset signaalit eivät ole toistaiseksi riittäneet yksin muuttamaan yleistä varovaisuutta asunnon ostoon liittyen. Kesän aikana katseet kohdistuvat erityisesti pienten asuntojen kauppamääriin, sillä niiden kehitys kertoo paljon siitä, alkaako markkinan varovainen piristyminen vahvistua laajemmin. Ensiasunnon ostajien paluuta markkinaan tukee ASP-järjestelmän uudistuksen rinnalla myös se, että ensimmäiseen omaan kotiin pääsee käsiksi ansiotasoon nähden historiallisen edullisesti”, summaa Salenius.  

Lisätietoja:

Marina Salenius

Toimitusjohtaja – KTM, LKV 040 738 1776 marina.salenius@huoneistokeskus.fi

*Luvut perustuvat KVKL:n ylläpitämään Hintaseurantapalveluun sekä Suomen Pankin, Hypon ja Valtionkonttorin ja Suomen Vuokranantajat ry:n, aineistoihin ja tilastoihin. Huhtikuun kauppaluvut haettu 11.5.2026.