Myyjän ja ostajan vastuu asuntokaupassa

Asuntokaupassa sekä myyjällä että ostajalla ovat omat vastuualueensa. Myyjällä on tiedonantovelvollisuus, ostajalla selonottovelvollisuus.

Asuntokauppoja tehtäessä myyjää koskee tiedonantovelvollisuus. Se tarkoittaa, että myyjän on annettava mahdollisimman paljon myymäänsä kohdetta koskevaa ja ostopäätökseen vaikuttavaa tietoa. Viat ja puutteet, erilaiset taloudelliset seikat, tulevat suunnitelmat ja mahdolliset remontit ovat asioita, joista myyjän tulee kertoa. Erityisesti sellaiset seikat, jotka eivät ole helposti havaittavissa, on hyvä tuoda esiin. Monesti unohtuu, että myös ympäristöön liittyvistä asioista on kerrottava: lähellä olevista palveluista, kaavoituksista tai esimerkiksi erilaisista asumiseen vaikuttavista tekijöistä, kuten meluhaitoista, on kerrottava myyntitilanteessa avoimesti.

Ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä osaa kysyä myyjältä tarvittavat asiat, jotta kaikki tarpeellinen tieto tulee varmasti ilmi. Kiinteistönvälittäjä osaa havainnoida myytävää kohdetta ja suositella, mikäli lisäselvityksiä on tarpeen tehdä. Välittäjän kautta myös lakisääteiset isännöitsijäntodistukset ja muut asiakirjat tulevat ammattitaidolla hoidetuksi.

Ostajaa puolestaan koskee selonottovelvollisuus: kohde ennakkotarkastetaan ja mahdolliset viat huomioidaan etukäteen. Selvästi havaittavissa olevista puutteista tai vioista ei siis voi enää jälkikäteen reklamoida. Mikäli tapetinkulma on repsottanut ennakkotarkastuksessa, ei siitä enää myöhemmässä vaiheessa voi vaatia kompensaatiota. Toisaalta ostajaa ei voida velvoittaa siirtelemään huonekaluja tai kääntelemään mattoja mahdollisten piilevien vikojen selvittämiseksi. Jos parketti on naarmuuntunut sohvan alta, on myyjän vastuulla kertoa siitä ostajalle ennakkoon.

Asunto-osakkeiden ja kiinteistöjen osalta myyjän vastuissa on eroja: osakkeenomistaja vastaa ainoastaan pinta-materiaalien kunnosta, taloyhtiön vastuulla ovat rakenteet. Kiinteistön myyjä vastaa puolestaan kaikesta kokonaisuudessaan. Kiinteistön purkukuntoiseksi luokitteleminen ei myöskään poista kaikkea vastuuta. Jos kiinteistöä kaupataan purkukuntoisena, sen on sitä myös todellisuudessa oltava ja kauppahinnan vastattava purkukuntoisen kiinteistön markkinahintaa.

Milloin asunnon tai kiinteistön myyjä vapautuu vastuusta?

Asunto-osakkeiden osalta myyjän virhevastuu on voimassa kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta, kiinteistön osalta vastuu on voimassa viisi vuotta. Jos myyjä on huolimattomasti tai jopa tahallisesti jättänyt oleellisia asioita kertomatta, vastuuaika ei silloin rajoitu ennalta määriteltyihin määräaikoihin vaan voi olla jopa rajaton. Tällaisia tapauksia ovat esimerkiksi rakenteissa olevat kosteusvauriot, joista myyjä on ollut tietoinen, mutta jättänyt ne huomioimatta uusien vain pintamateriaalit.

Toisinaan myyjä ei tunne myymäänsä kohdetta. Tietämättömyys ei kuitenkaan poista myyjän vastuuta. Jos myy sijoitusasuntoa tai vaikkapa perimäänsä kohdetta, eikä siis tunne myytävän kohteen kuntoa, on suositeltavaa tutustua asuntoon, siitä saatavilla oleviin dokumentaatioon sekä taloyhtiön papereihin. Kuntokartoituksella saadaan ammattilaisen näkemys myytävän kohteen kunnosta.

On myös tärkeää muistaa, että kiinteistönvälittäjän käyttö ei poista myyjän vastuuta – mutta ammattitaitoisen välittäjän käyttö on yleensä sekä ostajan että myyjän etu. Kokenut kiinteistönvälittäjä osaa kysyä oikeat kysymykset ja huomioida tärkeät asiat.

Piilevä virhe – hinnan alennus vai jopa kaupanpurku?

Mitä tapahtuu, jos kaupanteon jälkeen paljastuukin virheitä tai puutteita? Siinä tapauksessa ostajan on viipymättä ilmoitettava asiasta. Myyjälle on varattava mahdollisuus tutustua virheeseen, minkä jälkeen – esimerkiksi yhteistyössä ulkopuolisen arvioijan kanssa – neuvotellaan molemmille sopivasta ratkaisusta.

Kaupan jälkeisiin reklamaatioihin johtaa useimmiten piilevä virhe, jota ei ennakkoon ole havaittu. Kovin mitättömät viat kuten tapetin kulman repsottaminen, eivät yleensä johda korvausvelvollisuuteen eikä hinnanalennusta voi lähteä vaatimaan. Jos kyseessä on isompi puute, asia hoidetaan ensisijaisesti neuvotellen: myyjä ei ole esimerkiksi velvollinen vaihdattamaan parkettia kokonaisuudessaan, jos siitä paljastuu yksittäinen virhe. Sen sijaan pyritään kompromissiin, jossa korjaukset ja kustannukset jaetaan.

Kaupan jälkeen tapahtuva selvittely on myyjän ja ostan välinen, mutta asiasta on hyvä ilmoittaa myös kiinteistönvälittäjälle – ammattimainen välittäjä haluaa olla ajan tasalla välittämänsä kohteeseen liittyvistä asioista myös kaupan jälkeen.