Asuntomarkkinakatsaus:

Vanhojen asuntojen kauppamäärät jatkoivat vuonna 2025 asteittaista elpymistään vuosien 2022–2023 taantuman jälkeen. Vaikka asuntokauppa on selvästi vilkastunut, kokonaismäärät ovat yhä pitkän aikavälin tavanomaista tasoa matalammalla. S-Pankin ennusteen mukaan käytettyjen asuntojen kauppamäärät jatkavat kasvuaan vuonna 2026 ja lähestyvät vuosien 2016–2018 tasoja, jolloin välittäjien kautta tehtiin noin 60 000 asuntokauppaa vuodessa. Tähän pääseminen edellyttäisi 7 prosentin kasvua vuonna 2026 vuoteen 2025 verrattuna, mitä pidämme täysin realistisena.     

Asuntomarkkinoiden elpymistä tukevat korkotason maltillistuminen, reaalihintojen lasku sekä kotitalouksien ennätyssuuret säästöt — joskin ne jakautuvat epätasaisesti eri ikäryhmien välillä. Asunnonvaihtoketjujen laajempi purkautuminen edellyttää erityisesti nuorten ensiasunnon ostajien varallisuuden kasvua ja vahvempaa luottamusta tulevaisuuteen. 25–34-vuotiaiden nettovarallisuuden mediaani oli vuonna 2016 lähes 19 000 euroa, mutta vuoteen 2023 mennessä se oli laskenut alle 10 000 euroon. Kuitenkin nuorten rahasto- ja osakesijoittamisen yleistymisen ja hyvän pörssivuoden 2025 myötä sijoitusvarallisuuden kasvu voi osalla ensiasunnon ostajista tukea käsirahan muodostumista. Vanhemmissa ikäluokissa varallisuuden kehitys on ollut selvästi myönteisempää pidemmällä aikavälillä. 

“Pankkitileillä on ennätysmäärä rahaa, mutta varallisuus jakautuu epätasaisesti ikäryhmien välillä. Asunnonvaihtoketjujen laajempi käynnistyminen edellyttäisi, että ensiasunnon ostajien eli nuorten varallisuus kääntyisi nousuun ja tulevaisuuden näkymät vahvistuisivat. Varallisuuden kasvu helpottaa käsirahan keräämistä, parantaa lainansaantimahdollisuuksia ja lisää luottamusta sitoutua pitkäaikaiseen asuntolainaan. Samalla omistusasuminen alkaa kilpailla aiempaa vahvemmin vuokra-asumisen kanssa. Ensiasunnon ostajilla onkin keskeinen rooli siinä, että asuntokauppa voisi vuonna 2026 kasvaa jopa ennakoitua 7 prosenttia nopeammin”, arvioi Huoneistokeskuksen toimitusjohtaja Marina Salenius tulevaa asuntomarkkinavuotta. 

Kauppamäärien kasvu keskiössä 

Asuntomarkkinoiden elpyminen oli vuonna 2025 vahvasti pääkaupunkiseudun vetämää. Vanhojen asuntojen kauppamäärät kasvoivat pääkaupunkiseudulla 16,9 % ja koko Suomessa 11,8 % verrattuna vuoteen 2024. Yhdeksässä suurimmassa kaupungissa asuntokauppa vilkastui pääosin kaksinumeroisin kasvuluvuin Turkua, Kuopiota ja Jyväskylää lukuun ottamatta. Vaikka käytettyjen asuntojen kauppamäärät nousivat vuonna 2025 selvästi verrattuna vuosiin 2024 ja 2023, elpyminen on yhä alkuvaiheessa. Kokonaisuutena kauppamäärät olivat vuonna 2025 vuoden 2015 tasolla.  

Talotyypeittäin tarkasteltuna käytettyjen omakotitalojen kauppamäärät kasvoivat vuonna 2025 prosentuaalisesti eniten, noin 16,1 % edellisvuoteen verrattuna. Pääkaupunkiseudulla kasvu oli tätäkin voimakkaampaa, peräti 28,6 %. Korkojen ja energiahintojen nousun jälkeen kustannusten kasvu on tasaantunut ja on ennakoitavampaa, mikä yhdessä asuntojen maltillisemman hintatason kanssa on madaltanut ostajien kynnystä ja tukenut omakotitalokaupan elpymistä. 

Kerrostaloasuntojen markkinassa vuoden 2025 voittajia olivat suuremmat asunnot. Prosentuaalisesti eniten kasvoivat neljän huoneen ja sitä suurempien asuntojen kauppamäärät, vaikka niiden osuus kokonaismarkkinasta onkin pieni. Suurten kaupunkien näkökulmasta tilastollisesti merkittävää on erityisesti kolmioiden kaupan selvä piristyminen esimerkiksi pääkaupunkiseudulla. Sen sijaan yksiöiden kaupassa nähtiin kerrostalokaupan maltillisimmat kasvuluvut sekä pääkaupunkiseudulla että koko maan tasolla. 

Vaikka kauppamäärät kehittyivät vuonna 2025 suotuisasti edellisvuoteen verrattuna, jäävät ne edelleen selvästi esimerkiksi vuoden 2019 tasosta. Vuotta 2019 on perusteltua käyttää vertailuvuotena, sillä se kuvaa niin sanottua normaalia markkinatilannetta ennen koronapandemian aiheuttamia muutoksia asumispreferensseihin vuonna 2020 sekä markkinan ylikuumentumista vuonna 2021.  

Koko maan tasolla omakotitalojen vuoden 2025 kauppamäärät jäivät 3,3 % ja pääkaupunkiseudulla 14,2 % vuoden 2019 tason alapuolelle. Suhteellisesti eniten kirittävää vuoden 2019 tasoon nähden on pienten kerrostaloasuntojen kauppamäärissä. Yksiöiden osalta vuoden 2025 kauppamäärät jäivät koko Suomessa 17,4 prosenttia ja pääkaupunkiseudulla 25,4 % vuoden 2019 alapuolelle. Kaksioissa ero on vielä suurempi: koko maan tasolla 19,9 % ja pääkaupunkiseudulla peräti 30,8 %. 

Pienten asuntojen markkinan piristymisen kannalta keskeistä olisi sijoittajien ja ensiasunnon ostajien paluu markkinalle. Vuonna 2019 nollakorkoseireenien laulu innosti laajasti asuntosijoittamiseen, mutta korkojen nousu on sittemmin hillinnyt kysyntää. Korkojen normalisoitumisen myötä sijoittajakysynnän odotetaan palaavan markkinalle asteittain. Ensiasunnon ostajien osalta viimeaikainen kehitys viittaa siihen, että ensiasunnoksi valitaan yhä useammin kolmio kaksion sijaan, mikä osaltaan hidastaa pienempien asuntojen kysynnän elpymistä. Suuremmissa kerrostaloasunnoissa kauppamäärät ovat jo lähempänä tavallista markkinatasoa, vaikka elpymisvaraa on edelleen myös niissä vuoteen 2019 verrattuna.  

Hinnoittelu houkuttelee, mutta luottamus uupuu 

Asuntojen hinnat jäävät vuonna 2025 miinukselle jo kolmatta vuotta peräkkäin. Kuva on kuitenkin selvästi synkempi, kun markkinaa tarkastellaan inflaatiokorjattuna. Inflaatiokorjatut huippuhinnat ajoittuvat toukokuuhun 2021. Sen jälkeen asuntojen reaalihinnat ovat Helsingissä laskeneet noin neljänneksen, ja koko maassa yli 20 prosenttia. Koko maan tasolla asuntojen reaalihinnat ovat palanneet suunnilleen vuosituhannen alun tasolle, ja pääkaupunkiseudulla noin vuoden 2008 tasolle.    

Vaikka reaalihintojen voimakas lasku tukee erityisesti ensiasunnon ostajia, kuluttajien luottamus ei ole vielä palautunut. Marraskuussa asunnon ostosuunnitelmia ja kodin peruskorjausaikeita oli edelleen normaalia vähemmän, mikä kertoo kotitalouksien varovaisuudesta epävarmassa talousympäristössä. Nykyisessä markkinatilanteessa asunnon ostossa korostuvatkin ennakointi ja huolellinen varautuminen, jotka auttavat tekemään harkittuja päätöksiä ja hyödyntämään markkinan tarjoamat mahdollisuudet. 

Myynti-ilmoitustilastot kantavat yhä nollakorkojen kaikuja 

Käytettyjen asuntojen kysyntä piristyi vuonna 2025, mutta tarjontaa on edelleen runsaasti. Käytettyjen asuntojen hinnat ovat joustaneet ja markkina on tasapainottunut uudistuotantoa nopeammin. Rakennusalalla saavutettiin viime vuonna kaksi historiallista pohjalukemaa: sekä asuntoaloitukset että -valmistumiset painuivat alimmilleen lähes 60 vuoteen, kertoo Hypo. Tämä kehitys ohjaa lyhyellä aikavälillä kysyntää entistä voimakkaammin hyväkuntoisiin käytettyihin asuntoihin, sillä uusia asuntoja tulee markkinoille vain rajallisesti tulevina vuosina.  

“Asuntojen myyntivarastot ovat edelleen korkealla, eikä selkeää asuntohintojen nousupainetta synny ennen kuin tarjonta alkaa aidosti purkautua. Historiallisesti asunnon omistaminen on ollut merkittävä tapa kerryttää omaisuutta, vaikka viime vuosien hintojen lasku ja inflaatio ovat nakertaneet suomalaisten varallisuutta. Laskenut hintataso tarjoaa kuitenkin poikkeuksellisen hyvän ostomahdollisuuden – pääkaupunkiseudulla parhaimman sitten finanssikriisin ja koko maan tasolla vuosituhannen parhaimman, reaalihintatilastojen mukaan. Asunnon omistaminen ei tee nopeasti varakkaaksi, mutta pitkällä aikavälillä se on ollut monelle keskeinen keino vaurastua. Markkinan heilahtelut ovat luonnollisia, eikä niitä pidä sekoittaa pitkän aikavälin trendeihin. Aika on omistajan puolella”, summaa Salenius.  

Lisätietoja: 

Marina Salenius

Toimitusjohtaja – KTM, LKV 040 738 1776 marina.salenius@huoneistokeskus.fi

*Luvut perustuvat KVKL:n ylläpitämään Hintaseurantapalveluun sekä Tilastokeskuksen ja Hypon aineistoihin ja tilastoihin. Joulukuun kauppaluvut haettu 8.1.2025.