Asuntomarkkinakatsaus:

Käytettyjen asuntojen kauppa on elpynyt ja noussut jo lähelle koronapandemiaa edeltänyttä tasoa. Tammi–syyskuussa vanhojen asuntojen kauppamäärät kasvoivat 14,6 prosenttia vuoden takaiseen verrattuna, ja ero viiden vuoden takaiseen on supistunut 6,6 prosenttiin, ilmenee KVKL:n tilastoista. Talotyypeistä omakotitalomarkkina on toipunut vauhdikkaimmin: kauppamäärät ylittävät jo hieman viiden vuoden takaisen tason (+0,2 %), ja tammi–syyskuun aikana omakotitalokauppa on kasvanut 22 prosenttia edellisvuoteen nähden. Piristyneestä kaupasta huolimatta hintakehitys on pysynyt vaisuna, ja markkinatoimijat ovat viime aikoina laskeneet tämän vuoden hintakehitysennusteitaan käytännössä nollakasvun tasolle. 

Asuntohintoihin nähden kotitalouksien tulot ovatkin kehittyneet suotuisasti. Inderesin mukaan asuntojen hinta–tulo-suhde on laskenut ja on Suomessa euroalueen keskiarvoa matalampi. Hinta–tulo-suhteen avulla voidaan arvioida, mihin kotitalouksilla on teoreettisesti varaa – ei pelkästään asuntojen hintatasoa. Tilaston perusteella monella on nyt paremmat mahdollisuudet asunnon hankintaan. Esimerkiksi suurten lainoittajien mukaan ensiasunnon ostajat ovatkin palaamassa aktiivisesti markkinoille. S-Pankin mukaan ensiasuntolainojen määrä on jälleen nousussa, ja vuoden 2025 taso on jo samalla tasolla kuin ennen varainsiirtoverouudistusta. Heinä–elokuussa myönnettyjen lainojen määrä vastasi lähes verouudistusta edeltänyttä aikaa.

“Kotitalouksien tulot ovat kasvaneet asuntojen hintoja nopeammin, ja uudessa markkinatilanteessa vanhalla budjetilla voi päästä aiempaa suurempiin tai laadukkaampiin neliöihin käsiksi. Asuntovarallisuuden kerryttäminen on harvoin ollut näin houkuttelevaa kuin nyt, kun hinnat ovat matalimmillaan vuosiin. Markkinoiden ajoittaminen on kuitenkin mahdotonta – lopulta aika markkinoilla voittaa aina ajoituksen”, summaa Huoneistokeskuksen toimitusjohtaja Marina Salenius.

Syyskuun kauppaluvuissa ei yllätyksiä

Syyskuussa käytettyjen asuntojen kauppa palasi kasvu-uralle elokuun notkahduksen jälkeen. Elokuussa kauppamäärät jäivät hetkellisesti vuoden takaista alemmiksi, mutta yksi poikkeuskuukausi ei vielä muuta trendiä – asuntomarkkinoilla iso kuva ratkaisee.

Syyskuun luvut konkretisoivat kaupan elpymisen jatkumista: vuoden 2025 aikana käytettyjen asuntojen kauppa on kasvanut joka kuukausi elokuuta lukuun ottamatta verrattuna vuosien 2023 ja 2024 tasoihin. Vanhojen asuntojen kauppamäärät ylittivät syyskuussa pitkästä aikaa 5 000 kaupan rajan, mikä tarkoittaa 14,3 prosentin kasvua edellisvuoteen nähden. Viiden vuoden takaisesta tasosta jäätiin enää 5,7 prosenttia. Markkina normalisoituu parasta aikaa.

Kauppamäärien kasvu kertoo konkreettisesti, että myyjät ovat aiempaa valmiimpia hyväksymään vallitsevan hintatason, vaikka myyntiajat suurissa kaupungeissa ovat venyneet keskimäärin neljään kuukauteen, kun viisi vuotta sitten aikaa kului 2–3 kuukautta. Taustalla vaikuttaa myös psykologia: asunto on kotitalouksien tärkein varallisuuserä, eikä sitä mielellään myydä alle ostohinnan. Nyt yhä useampi kodinvaihtaja ymmärtää, että myös vaihtoasunnon arvo on laskenut, mikä helpottaa päätöksiä.

Asuntohintojen jyrkkä lasku ei ole vain kiinteistömarkkinoiden ongelma, vaan sillä on suora vaikutus koko talouden kasvuun yksityisen kulutuksen kautta. Asuntojen hintojen (ja myös monien muiden varallisuuserien) lasku heikentää kotitalouksien varallisuudentunnetta. Tällöin psykologinen kulutushalukkuus jää matalammaksi.

OP ennustaa, että vuonna 2025 asuntojen hinnat pysyvät keskimäärin nykytasolla, mutta vuosina 2026–2027 hinnat nousevat noin kolmen prosentin vuosivauhtia. Varallisuusefektin mukaan tämä kehitys olisi positiivista myös kotitalouksien kulutukselle, ja siten se tukisi laajemmin Suomen taloutta.

Rakennusalalla ei juhlita

Talouden nollakasvu, työllisyyshaasteet ja heikko luottamus ovat pitäneet asuntomarkkinat vaimeina ja hidastaneet rakentamisen elpymistä, joten odotukset rakentamisen voimakkaammasta kasvusta siirtyvät todennäköisesti vuoteen 2027.

Rakennustuotanto on jäänyt ennakoitua heikommaksi, ja alkuvuosi petti odotukset: vuonna 2025 uusia asuntoja arvioidaan aloitettavan alle 18 000, vaikka VTT:n arvion mukaan tarve olisi 31 000–36 000 asuntoa. Tänä vuonna valmistuu arviolta noin 18 000 asuntoa, mikä on matalin määrä koko maassa tilastohistorian aikana. Rakentamisen matalasuhdannetta edeltäneen nousukauden aikana huippuvuosina asuntorakentamisen tuotanto ylitti puolestaan selvästi tavoitetason: esimerkiksi vuonna 2021 aloitettiin 46 000 asunnon rakentaminen.

Rakennusteollisuus RT:n mukaan valtion tukeman asuntotuotannon määrä voi vähentyä jopa 70 % vuoteen 2027 mennessä. RT:n tuoreimman ennusteen mukaan ensi vuoden noin 20 000 asunnon aloitustavoite edellyttäisikin vapaarahoitteisen tuotannon lähes kaksinkertaistumista, mikä nykyisessä markkinatilanteessa vaikuttaa vielä epätodennäköiseltä. Rakentamisen romahtaminen on tekijä, joka muodostaa ajan myötä nousupainetta käytettyjen asuntojen hintoihin, erityisesti kasvukeskuksissa, tarjonnan supistuessa ja kysynnän elpyessä.

Ensi vuoden asuntotuotannon kasvu riippuu pitkälti kuluttajien luottamuksen ja sijoittajien investointikyvyn palautumisesta. Asuntorakentamisen piristymisen kannalta on myönteistä, että ensiasunnon ostajat ovat jälleen aktivoituneet, mikä helpottaa asuntokauppaketjujen avautumista. Myös sijoittajakysyntä kasvaa tasaista tahtia, mikä tukee markkinan elpymistä. Tästä kertoo esimerkiksi sijoitusasuntolainanostojen piristyminen sekä Suomen Vuokranantajien tuore kyselytutkimus, jonka mukaan vuokranantajien ostoaikeet kasvoivat enemmän kuin koskaan aiemmin barometrin historiassa.

Jo vähäinenkin hintojen nousu voi toimia sijoittajille merkkinä siitä, että hintapohja on ohitettu, mikä aktivoi heitä entisestään. Asuntoja aletaan nähdä uudelleen sijoituksina, jotka tuovat taloudellista turvallisuutta. Asuntomarkkinoiden näkökulmasta kuluttajien luottamus pysyttelee kuitenkin yhä varsin matalana.

Kuluttaja on yhä varpaillaan

Viime vuosien korkea työttömyys on näkynyt asuntomarkkinoilla ostajien varovaisuutena. Pelkkä pelko työpaikan menettämisestä hillitsee asuntokauppaa ja heikentää kuluttajien luottamusta. Kuluneen vuoden aikana markkinoilta on kuitenkin alkanut kuulua myös myönteisiä signaaleja: inflaatio ja korkotaso ovat laskeneet, palkat nousseet ja asuntojen hinnat jatkaneet maltillista laskuaan jo useiden peräkkäisten vuosien ajan. Epävarmuus pitää kuluttajat silti varpaillaan – S-Pankin kyselyn mukaan 33 % vastaajista kokee asuntolainan taloudellisena riskinä. Vaikka moni haaveilee tilavasta ensiasunnosta, myös pienempi koti voi olla tärkeä ensiaskel säästämisen ja varallisuuden kerryttämisen polulla. Asuntomarkkinoilla onnistuminen vaatii tasapainoa sydämen ja järjen välillä: sydämellä valitaan koti, mutta järjellä tehdään hyvät kaupat.

“Paras sijoitus, jonka voit tehdä, on omaan tietoon ja osaamiseen. Asunnon ostajan kannattaa perehtyä taloyhtiön talouteen, yhtiövastikkeisiin, tuleviin korjaustarpeisiin sekä hallintoon. Myös vuokra-asuntojen määrä ja asuinympäristön tulevat muutokset voivat vaikuttaa asunnon arvoon. Epävarmassa tilanteessa turvaa tuo riittävä puskuri yllättäviin menoihin. Riskejä voi hallita tiedolla – ja ammattitaitoinen välittäjä on arvokas apu, joka vastaa mielellään kysymyksiin ja tarjoaa neuvoja. Kun kotiläksyt on tehty huolellisesti, voi asunnon omistaja nukkua yönsä rauhassa, vaikka markkinoilla tuulisikin,” summaa Salenius.

Lisätietoja: 
Marina Salenius, toimitusjohtaja, Huoneistokeskus Oy 
marina.salenius@huoneistokeskus.fi
Puh. 040 738 1776

*Luvut perustuvat KVKL:n ylläpitämään Hintaseurantapalveluun, Inderesin, Tilastokeskuksen sekä S-Pankin julkaisuihin ja tilastoihin. Syyskuun kauppaluvut haettu 13.10.2025.